Cuando el propietario de un inmueble toma la decisión de publicar su espacio en Airbnb, lo hace en pos de obtener una rentabilidad que justifique el esfuerzo personal y el desgaste que el inmueble tendrá.
En la búsqueda de este objetivo, conocer el arte de la gestión del precio es algo fundamental.
El principio fundamental
El precio por noche no es un valor estático que uno define una vez y se puede olvidar del tema, NO! Los precios son dinámicos, cambian según la demanda y la oferta del momento dado. Uno no puede (o no debe al menos) decir, voy a alquilar mi inmueble a USD 40 la noche y olvidarse del tema, no, este puede ser un parámetro de referencia, pero luego cuando lleguen los momentos de mayor demanda se pueden subir, y cuando la demanda baje se debe ajustar también a ese momento.
Airbnb dentro de su plataforma tiene la opción de gestionar los precios de alquiler de forma dinámica “Smart Pricing”, en donde el propietario fija un rango de precios, por ejemplo entre USD 30 y USD 55, y luego la plataforma según la demanda del momento lo ajusta. En la práctica la plataforma sistemáticamente fijará el precio más bajo o cercano a este, por lo que no recomendamos utilizar esta funcionalidad.
Es un proceso
El segundo punto a tener en cuenta, sobre todo para aquellos que recién están comenzando en Airbnb, es que el lograr el precio de alquiler por noche que uno desea es algo que lleva tiempo.
Tal como sucede en Google, cuando uno busca algo en su buscador hay resultados que aparecen primeros y otros que van a la página 2, 3, 4, etc; lo mismo sucede en Airbnb con las propiedades, y al igual que sucede en Google, los primero resultados son los que se llevan la mayoría de visitas. ¿De qué depende el lugar donde figura mi propiedad? Son varios los elementos, pero el más importantes son las evaluaciones que la propiedad tenga de huéspedes pasados, cuantas más evaluaciones tenga y cuanto más positivas sean, más arriba va a figurar la propiedad en el buscador de Airbnb y por ende más visitas y reservas tendrá.
Sabiendo esto, toda propiedad que comienza debe seducir a los huéspedes con un precio atractivo ya que si el precio es el mismo que otra propiedad con más reviews, el huésped probablemente se decantará por la segunda opción ya que esta le de mayor seguridad.
Una vez que la propiedad comienza a tener evaluaciones, no solo los huéspedes se sentirán más seguros eligiéndola sino que también aparecerá antes en los resultados de búsqueda de Airbnb y por ende obtendrá más reservas. Este proceso depende de cada propiedad, según la ubicación, las características del inmueble y la suerte, pero como referencia es un proceso que toma entre 3 y 8 meses.
Precio x Tasa de ocupación
Los ingresos que un propietario obtiene por su inmueble se definen por 2 variables: Precio y Tasa de ocupación (cantidad de noches por mes que el inmueble está alquilado). La primera es la que el propietario puede definir directamente, la segunda es consecuencia de la primera, por lo que se debe ser estratégico a la hora de definir la primera. A mayor precio, menor tasa de ocupación y a menor precio, mayor tasa de ocupación.
Muchas veces a la hora de definir el precio, el propietario no tiene en cuenta el impacto que este tendrá sobre la tasa de ocupación, por ende en sus ingresos, y define un precio muy alto, estimando que de esa manera se obtendrán los mejores resultados. Sin embargo no tiene en cuenta que definir un precio muy alto puede generar que el inmueble tenga muchos más días libres que con un precio más competitivo, lo que al final del mes generará que los ingresos sean menores. Ejemplo, un propietario sabe que su inmueble puede ser alquilado por un valor entre USD 38 y USD 50, a la hora de fijar el precio decide colocar al precio mayor posible: USD 50, al final del mes con ese precio obtiene un 50% de tasa de ocupación, por lo que generó USD 50 x 15 noches = USD 750. Si en lugar de colocar ese precio, hubiera colocado un precio menor, hubiera logrando una mayor tasa de ocupación, por ejemplo USD 42 precio por noche generando una tasa de ocupación de 85%, obteniendo ingresos por: USD 42 x 25 noches = USD 1.050. Como se ve en este ejemplo fijar un precio más competitivo al final de mes puede generar mejores resultados que uno más alto, por lo que es una decisión que se debe tomar de manera estratégica.
Es claro que todo propietario que publica su inmueble en Airbnb desea tenerlo la mayor cantidad de noches ocupado, al mayor precio posible, sin embargo se debe tener en cuenta que lograr este objetivo es un proceso que lleva tiempo, debe ser acompañado de un buen servicio, y se debe ser estratégico a la hora de definir los valores de alquiler.
¿Cómo se compone el valor final del alquiler para el huésped?
Son varios los elementos que componen el valor final que abona el huésped:
Precio por noche (lo define el propietario)
Precio por tasa de limpieza (lo define el propietario)
Comisión de Airbnb al propietario (Airbnb lo carga al propietario)
Comisión a Airbnb a los huéspedes (Airbnb lo carga a los huéspedes)
Pago del huésped (Número de noches x precio por noche) + tasa de limpieza = Importe de la reserva.
Sobre este importe Airbnb le cobra al huésped el 14%, y a los anfitriones el 3,66%.
Ósea que en un alquiler de USD 1.000, el huésped va a tener que pagar USD 1.140, quedándose Airbnb con USD 140 de ese pago, y el propietario va a recibir USD 963,4, quedándose Airbnb con USD 36,6 de ese pago.
Desde Hoster somos expertos en la administración de propiedades para alquiler temporal por Airbnb, siendo el factor precio uno de los puntos sobre los que más trabajamos y dedicamos esfuerzos. Si tenes tu propiedad publicada (o no) en Airbnb y te gustaría poder desentenderte de todas las gestiones asociadas a los alquileres, o simplemente quieres contar con el apoyo de una empresa dedicada exclusivamente a la administración de propiedades por Airbnb, no dudes en ponerte en contacto con nosotros: link
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