• Santiago Balestié

Definiendo los precios por noche de Airbnb

Cuando el propietario de un inmueble toma la decisión de publicar su espacio en Airbnb, lo hace en pos de obtener una buena rentabilidad que justifique el esfuerzo personal y el desgaste que el inmueble tendrá.


En la búsqueda de este objetivo, conocer el arte de la gestión del precio es algo fundamental.



El principio fundamental

El precio por noche no es un valor estático que uno define una vez y se puede olvidar del tema, NO! Los precios son dinámicos, cambian según la demanda y la oferta del momento dado. Uno no puede (o no debe al menos) decir, mi inmueble vale USD 40 la noche y olvidarse del tema, no, este puede ser un parámetro de referencia, pero luego cuando lleguen los momentos de mayor demanda se pueden subir, y cuando la demanda baje se debe ajustar también a ese momento.


Airbnb dentro de su plataforma tiene la opción de gestionar los precios de alquiler de forma dinámica “Smart Pricing”, en donde el propietario fija un rango de precios, por ejemplo entre USD 30 y USD 50, y luego la plataforma según la demanda del momento lo ajusta, sin embargo en la práctica la plataforma sistemáticamente fijará el precio más bajo o cercano a este, por lo que no es recomendable utilizar esta funcionalidad. La razón, la ganancia de Airbnb se da en grandes números, su objetivo es lograr la mayor cantidad de transacciones posibles por lo que USD 10 de diferencia sobre el monto de alquiler no hará una gran diferencia para ellos, sin embargo para el propietario esa diferencia genera un impacto grande, sobre todo cuando se analizan los número de manera anual.


Es un proceso

El segundo punto a tener en cuenta, sobre todo para aquellos que recién están comenzando en Airbnb, es que el lograr el precio de alquiler por noche que uno desea es algo que lleva tiempo.


Tal como sucede en Google cuando uno busca algo en su buscador y hay resultados que aparecen primeros y otros que van a la página 2, 3, 4, etc, lo mismo sucede en Airbnb con las propiedades, y al igual que sucede en Google, los primero resultados son los más elegido. ¿De qué depende el lugar donde figura mi propiedad? Son varios los elementos, pero el más importantes es las evaluaciones que la propiedad tenga, cuantas más evaluaciones y cuanto más positivas, más arriba va a figurar la propiedad y por ende más reservas tendrá.


Sabiendo esto, toda propiedad que comienza debe seducir a los huéspedes con un precio atractivo ya que si el precio es el mismo, el huésped probablemente se decantará por otra propiedad que tenga evaluaciones y por ende le de mayor seguridad efectuar la reserva.


Una vez que la propiedad comienza a tener evaluaciones, no solo los huéspedes se sentirán más seguros eligiéndola sino que también aparecerá antes en los resultados de búsqueda de Airbnb y por ende obtendrá más reservas. Este proceso depende de cada propiedad, según la ubicación, las características del inmueble y la suerte, pero como referencia es un proceso que toma entre 3 y 8 meses.


Precio x Tasa de ocupación

Los ingresos que un propietario obtiene por su inmueble se definen por 2 variables: Precio y Tasa de ocupación. La primera es la que el propietario puede definir directamente, la segunda es producto de la primera, por lo que se debe ser estratégico. A mayor precio, menor tasa de ocupación y a menor precio, mayor tasa de ocupación.


Muchas veces a la hora de definir el precio, el propietario no tiene en cuenta el impacto que este tendrá sobre la tasa de ocupación y define un precio muy alto, estimando que de esa manera se obtendrán los mejores resultados. Sin embargo no se tiene en cuenta que definir el precio de esa manera puede generar que el inmueble tenga muchos más días libres que con un precio más competitivo, lo que al final del mes generará que los ingresos sean menores. Ejemplo, un propietario sabe que su inmueble puede alquilarlo determinado mes entre USD 35 y USD 45, a la hora de fijar el precio decide colocar al precio mayor posible: USD 45, al final del mes con ese precio se tuvo un 50% de tasa de ocupación, por lo que generó USD 45 x 15 noches = USD 675. Si en lugar de colocar ese precio, hubiera colocado un precio menor, hubiera generado mayor demanda y mayor tasa de ocupación, por ejemplo USD 38 precio por noche generando una tasa de ocupación de 80%, generando ingresos por: USD 38 x 24 noches = USD 912. Como se ve en este ejemplo fijar un precio más competitivo al final de mes puede generar mejores resultados que uno más alto.


Es claro que todo propietario que publica su inmueble en Airbnb desea tenerlo la mayor cantidad de noches ocupado, al mayor precio posible, sin embargo se debe tener en cuenta que lograr este objetivo es un proceso que lleva tiempo, debe ser acompañado de un buen servicio, y se debe ser estratégico con los precios.


¿Cómo establece los precios Airbnb?

Hay varios conceptos que forman los precios:

Precio por noche (lo pone el propietario)

Precio por tasa de limpieza (lo pone el propietario)

Comisión a cargo del propietario (Airbnb lo cobra)

Comisión a cargo de los huéspedes (Airbnb se lo cobra a los huéspedes)

Pago del huésped (Número de noches x precio por noche) + tasa de limpieza = Importe de la reserva.


Sobre este importe Airbnb devenga una comisión del tanto % a cargo del huésped, y de la cantidad debida al anfitrión retiene una comisión de otro tanto %.


Airbnb le cobra al huésped el 12%, y a los anfitriones el 3,7%.


Algunos datos de Montevideo y Punta del Este

Montevideo se caracteriza por ser una ciudad con demanda estable a lo largo del año, la tasa de ocupación promedio es de 60%, siendo febrero el mes con la mayor tasa de ocupación 76% y abril, el de menor 47%, según AirDNA.


En cuanto a los precios, el rate promedio es de USD 45, noviembre es el mes de precio promedio de alquiler más alto USD 50 y mayo el de menor USD 37.

La cantidad de propiedades publicadas actualmente asciende a 1.314, creciendo un 5% de manera cuatrimestral.


Punta del Este por su parte, como es de esperar, se caracteriza por ser una ciudad con demanda muy estacional, llegando en enero a una tasa promedio de ocupación de 71%. En julio se da el mínimo de 3%.


El rate promedio es sensiblemente mayor al de Montevideo, estando el promedio ubicado en USD 124, en diciembre es el mes de mayor rate promedio USD 157 y mayo el menor USD 83.


En la barra, por su parte, el rate promedio es de USD 257, diciembre el mes de rate promedio más alto USD 362 y mayo el menor USD 164.

La cantidad de propiedades publicadas asciende a 6.261 y al igual que Montevideo crece a una tasa de 5% cuatrimestralmente.


Desde Hoster somos expertos en la administración de propiedades para alquiler por Airbnb, siendo el factor precio uno de los puntos sobre los que más trabajamos y dedicamos esfuerzos. Si tenes tu propiedad publicada en Airbnb y te gustaría poder desentenderte de todas las gestiones asociadas a los alquileres, o simplemente quieres contar con el apoyo de una empresa dedicada exclusivamente a la administración de propiedades por Airbnb, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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