Cómo maximizar los ingresos de tu propiedad en Punta del Este en temporada (diciembre-febrero)

📍 Punta del Este es uno de los destinos turísticos más exclusivos de Sudamérica, y el alquiler temporal en temporada alta (diciembre-febrero) representa una excelente oportunidad para propietarios que buscan rentabilizar sus inmuebles.

Pero, ¿cómo fijar el precio correcto? ¿Cuántas noches de estadía mínima establecer? ¿Cómo lograr la máxima ocupación sin sacrificar rentabilidad? En esta nota analizamos estrategias clave para optimizar los ingresos de un alquiler en temporada.

🌅 El alquiler temporario en Punta del Este: un modelo que evoluciona

Desde principios del siglo XX, cuando Punta del Este se consolidó como balneario, los propietarios han alquilado sus casas y apartamentos durante la temporada.

Tradicionalmente, los alquileres eran quincenales o mensuales, pero con la irrupción de plataformas como Airbnb, hoy los períodos son más flexibles, permitiendo estadías más cortas y maximizando ingresos.

Esto también ha transformado la experiencia de los huéspedes, permitiendoles contar con mayor flexibilidad para armar sus vacaciones a medida.

También te puede interesar nuestra nota Alquileres FUERA DE TEMPORADA (marzo-noviembre) en Punta del Este - Airbnb

📊 ¿Cómo se determinan los precios de los alquileres temporarios?

Lo primero que debemos aclarar es que los valores a los que se alquilan las propiedades no dependen del valor que uno le otorgue a los inmuebles sino que dependen de la oferta y demanda que haya por dichos inmuebles en el momento en cuestión.

Por ejemplo, si la mayoría de los apartamentos similares se están alquilando a USD 100 por noche, fijar un precio de USD 200 puede hacer que la propiedad quede vacía.

Por otro lado, los valores son dinámicos, es decir, cambian a medida que aumenta o disminuye la demanda. Para maximizar ingresos, se debe hacer una gestión cotninua e inteligente de precios, evitando tanto precios excesivos que reduzcan la ocupación como precios demasiado bajos que limiten las ganancias.

📌 Ejemplo práctico:

• Alquilar 20 noches a USD 150 → USD 3.000

• Alquilar 10 noches a USD 200 → USD 2.000
  

El enfoque correcto no es solo buscar un precio alto, sino lograr el equilibrio entre precio y ocupación.

¿De donde surge está información?

Somos la empresa de adminsitración de propiedades para alquiler Temporal en Uruguay. Desde el 2019 brindamos un servicio integral a propietarios de inmuebles que quieren maximizar sus ingresos provenientes de alquileres temporales sin tener que encargarse de las gestiones. Puedes ponerte en contacto con nosotros por aquí

🏖️ Diciembre - Enero: la temporada más alta

En diciembre comienza oficialmente la temporada de veraneo, si bien el verano estrictamente comienza el 21 de diciembre ya desde los primeros días del mes se nota un aumento significativo en la llegada de turistas y con ello la demanda por alquileres. Esta tendencia va en aumento progresivo a medida que transcurre el mes notando un quiebre luego del 25 de diciembre en donde la demanda comienza la etapa de máximos anuales que dura hasta el 15 de enero. En esas fechas son en donde los valores por noche de alquiler son más elevados.

Desde siempre Punta del Este ha sido tierra de uruguayos y argentinos. Sin embargo, en la

última década se ha sumado un tercer actor que ha tomado fuerza con el tiempo que son los turistas provenientes de Brasil. La pasada temporada 2024 el 46,8% de los turistas que hospedamos desde Hoster fueron argentinos, el 31,9% uruguayos y el 10,6% brasileros.

Una particularidad de los turistas brasileros es que concentran mucho sus visitas entorno a la noche que conocen como “Revelión”. La Revelión es la celebración de la Nochevieja, que se lleva a cabo la noche del 31 de diciembre para darle bienvenida al Año Nuevo.

Usualmente las vacaciones de Revelión comienzan luego de Navidad, 25/26 de diciembre, y van hasta el 5 de enero. Esa demanda extra tan concentrada genera que los valores de esas fechas sean especialmente elevados, llegando a ser los valores más elevados a nivel sudamericano.

En la segunda quincena de enero los valores continúan siendo muy altos aunque significativamente por debajo de lo que sucede en el período 26 de diciembre – 15 de enero.

Para poder mencionar valores concretos vamos a analizar la evolución de los precios de alquiler de un apartamento en particular. El apartamento en cuestión cuenta con un dormitorio y se ubica en un edificio nuevo con amenities. Si bien los valores de los que hablaremos son para esta propiedad en particular, la manera en que se comportan los precios de alquiler por noche puede ser tomado como referencia para cualquier tipo de propiedad.

Mencionar que la duración mínima de los alquileres que gestionamos desde Hoster en Punta del Este en temporada suelen ser de 5 noches y los valores que establecemos son valores competitivos en pos de maximizar los ingresos.

Otro punto a tener en cuenta es que el inmueble que tomaremos de ejemplo cuenta con más de 10 evaluaciones en Airbnb, por lo que se puede considerar validado, siendo este un punto clave para que la demanda por el inmueble sea fuerte.

Link al apartamento de referencia

Desde el 1 al 20 de diciembre establecemos un valor de USD 130 por noche con un mínimo de 5 noches de alquiler por reserva.

Del 20 de diciembre al 27 de diciembre, fijamos un valor de USD 180 por noche con un mínimo de 5 noches de alquiler.

Desde el 27 de diciembre hasta el 15 de enero fijamos un valor de USD 280 con un mínimo de 12 noches de alquiler.

Desde el 15 de enero al 1 de febrero fijamos un valor de USD 200 por noche con un mínimo de 7 noches de alquiler.

Usualmente además quedan noches libres entre un alquiler y otro por lo que es importante tener un manejo dinámico del calendario para poder completar los “baches” que se generan con nuevos alquileres, logrando de esta manera maximizar la tasa de ocupación y con esto los ingresos. Ejemplo: desde el 28 de diciembre y el 11 de enero se concreta un alquiler de 14 noches por USD 3.920 y entre el 16 de enero y el 26 de enero se concreta un alquiler de 10 noches por USD 2.000. En ese mes de enero van a quedar dos “baches” uno de 5 noches entre el 11 de enero y el 16 de enero y otro de 6 noches entre el 26 de enero y el 1 de febrero. Si se hace una buena gestión del inmueble para maximizar los ingresos se deberían actualizar la cantidad de noches mínimas para que puedan confirmarse 2 alquileres en los “baches” mencionados; poniendo por ejemplo 3/4 noches de alquiler mínimo entre el 11 y el 16 de enero y 4/5 noches mínimas de alquiler entre el 26/1 y el 1/2.

En esas actualizaciones sugerimos poner valores más competitivos, 20% más baratos que los valores mencionados anteriormente por ejemplo, ya que probablemente los alquileres que se confirman primero sean en las fechas más deseadas y por ende la demanda en la fecha de los “baches” sea un poco menor, debiendo compensar esa baja en la demanda con valores atractivos.

En el pasado enero 2024 la duración promedio de los alquileres de las propiedades que administramos en Punta del Este fue de 11 noches.

🌞 Febrero: sigue la temporada

Febrero también se organiza en quincenas. La primera quincena, hasta el 15/2 cuenta altos valores de alquiler por noche aunque menores que los de la segunda quincena de enero; y la segunda quincena de febrero, hasta el 1/3 también cuenta con altos valores aunque menores que los de la primera quincena de febrero.

Para la primera quincena de enero en el inmueble de ejemplo fijamos un valor de USD 170 por noche y para la segunda quincena de USD 125 por noche con alquileres de mínimo 5 noches.

🎭 El impacto del Carnaval

En las noches de feriado y el fin de semana largo de Carnaval la demanda es casi tan alta como en enero.

Dado que Carnaval no tiene una fecha fija los valores van a depender de si cae en febrero o marzo.

Si Carnaval cae en Febrero puede ser una buena estrategia aumentar el mínimo de noches de alquiler a 7 noches y subir el valor un 20% de los antes mencionados de febrero.

Si Carnaval cae en marzo se podría definir un mínimo de 5 noches de alquiler y valores como los de la segunda quincena de febrero.

🎯 Conclusiones: Punta del Este, una oportunidad de ingresos reales

Si tenés un inmueble en Punta del Este, tienes un activo que puede generarte grandes ingresos con una buena gestión. Sabemos que esto puede llevar mucho tiempo y dedicación o puedes hacerlo sin complicaciones de la mano de Hoster.

Desde Hoster, administramos propiedades para alquiler temporal en Airbnb desde 2019, encargándonos de todo el proceso:

✅ Fotografías profesionales 📸

✅ Publicación y gestión de precios dinámicos 📊

✅ Atención a huéspedes y check-in/out 🏡

✅ Limpieza y lavandería 🧹

✅ Mantenimiento y supervisión 🔧

Somos Superhost en Airbnb, lo que garantiza un nivel de servicio de primer nivel para los huéspedes y mejor posicionamiento para tu propiedad.

💬 ¿Querés alquilar tu apartamento con profesionales?📲 Escribinos por WhatsApp o completá este formulario y te contamos más sobre nuestro servicio.  Resultados que nos avalan

●     Más de 70 propiedades administradas en Montevideo y Punta del Este.

●     Más de 25.000 noches de hospedaje concretadas.

●     Promedio de 4.75 estrellas en más de 900 reviews.

“Tener un apartamento en Punta del Este y no preocuparme por nada de su alquiler es un lujo gracias a Hoster. Desde 2019, confiamos en el equipo de Hoster; se encargan de todo, y los resultados son excelentes. No solo mi propiedad está siempre impecable y segura, y los huéspedes se van contentos, sino que además he tenido ingresos constantes, ¡incluso fuera de temporada! Para una gestión eficiente y rentable, Hoster es nuestra opción.“ Virginia Cuadrado, propietaria apartamento Punta del Este.

“Como propietario de un apartamento en Punta del Este, puedo decir con total seguridad que dejar la administración en manos de este equipo fue una de las mejores decisiones que tomé. Se destacan por su profesionalismo, responsabilidad y una comunicación siempre clara y fluida, lo cual genera mucha tranquilidad, especialmente cuando uno no reside en la ciudad. Han sabido optimizar la rentabilidad del alquiler sin descuidar en ningún momento el estado del departamento ni la calidad de los huéspedes. Resuelven cualquier situación de manera eficiente y con criterio. “ ​

​​Mario Burdman

“Desde hace unos años Hoster se encarga de gestionar los alquileres temporarios de nuestro departamento en Punta del Este.  Siempre con profesionalidad y rapidez de respuesta, hemos conseguido cada año buenos resultados y, lo más importante, sin enojos innecesarios, ya que la empresa se encarga de toda la gestión de la actividad de alquiler. Estamos muy satisfechos con los resultados y la forma en que se presta el servicio. “ Alvercinho Vieira, propietario apartamento en Punta del Este.

Conocé más Testimonios de propietarios y evaluaciones de huéspedes en la siguiente nota: “¿Funciona? ¿Servicio de Administración de propiedades para alquiler por Airbnb en Uruguay?”