• Santiago Balestié

ALQUILERES TEMPORALES EN MONTEVIDEO: Precios, Ubicación, Tipo de Propiedades y más

Actualizado: jul 30

El pasado mes de Junio publicamos una nota sobre “ALQUILERES TEMPORALES EN MONTEVIDEO: Características, ventajas y desventajas".


Un comentario que se repitió mucho dentro de los lectores de la nota fue que les gustaría poder tener información más bajada a tierra sobre las características de los apartamentos, las ubicaciones más demandadas, los requerimientos de mobiliarios, valores de alquiler, etc; para poder terminar de entender y visualizar el tema con claridad.


En respuesta a esta inquietud decidimos crear esta nota.


Público objetivo de alquileres temporales

En la ya mencionada nota de Junio, presentamos los distintos tipos de públicos que eligen esta modalidad de renta. De manera resumida son: - Viajeros por trabajo, -Estudiantes de intercambio universitario; -Turistas; -Uruguayos que de manera circunstancial buscan un hospedaje temporal y -Nómadas digitales.


Partiendo de esta base, la primer pregunta que nos formulamos es. ¿Dónde buscan estos tipos de huéspedes alojamiento?


Ubicación

Los barrios con mayor demanda son: -Ciudad Vieja, -Cordón, -Palermo, -Parque Rodó, -Punta Carretas, -Pocitos y -Buceo, hasta las cercanías del World Trade Center. Esto no quiere decir que los otros barrios no tengan demanda, simplemente que la demanda es menor y por ende, frente a un hipotético caso de dos propiedades iguales, una ubicada en alguno de los barrios antes mencionados y la otra no, es de esperar que, la primera tengo un valor de alquiler mayor que la segunda.

La lógica detrás de cuáles son los barrios con mayor demanda es clara; los barrios con mayor demanda son los barrios con mayor oferta gastronómica, de entretenimiento, locomoción y cercanía a los principales centro laborales.


Esto se ve expresado muy claramente en los siguientes mapas, en donde se muestran las ubicaciones de las 773 propiedades disponibles en Montevideo para alquilar por Airbnb:

Fuente AirDNA

Fuente AirDNA


Características de las propiedades

La mayoría de las personas que alquilan por Airbnb en Montevideo, lo hacen para ellas mismas o para ellas mismas y su pareja. Como resultado de esto las propiedades más demandadas son aquellas que tienen 1 cuarto.


Los monoambientes, o estudios como son llamados en Airbnb, también tienen alta demanda aunque, al tener menor confort que las propiedades de 1 cuarto, no son tan elegidas para estadías de larga duración de uno, dos, tres o cuatro meses.


Las propiedades de 2 cuartos también tienen alta demanda, contar con una habitación extra nunca es algo negativo, sin embargo esa habitación no significa el doble de valor de alquiler, en términos generales el precio de alquiler por noche de propiedades de dos cuartos es entre 10 y 20% más alto que propiedades de un cuarto.


Inmuebles de 3 o más cuartos tienen baja demanda la mayor parte del año. La demanda de este tipo de propiedades se concentra durante el verano cuando son turistas: familias o grupos de amigos, quienes buscan propiedades con muchos cuartos para poder hospedarse cómodamente.


Vale destacar que las características de las propiedades buscadas por los huéspedes difieren de una ciudad a otra. En Punta del Este, por ejemplo, las propiedades más grandes son las que tienen mayor demanda ya que son grupos grandes, de familias y amigos, quienes representan la mayoría de la demanda. Los monoambientes o apartamentos de 1 cuarto, especialmente desde que comenzó la pandemia y el asunto de las burbujas sanitarias, tienen menor demanda que las propiedades más amplias.

Mobiliario necesario

En febrero del 2020 publicamos una nota en donde abordamos este tema en profundad, podes acceder a la nota en el siguiente link: "Administración de propiedades en Montevideo: ¿Qué debe tener mi apto para alquilarlo por Airbnb?"


En términos generales la propiedad tiene que estar equipada como para que alguien pueda instalarse a vivir en ella por varios meses sin tener la necesidad de comprar elementos para una cómoda estadía. Esto aplica a elementos generales básicos como una cama, una heladera, una mesa de comedor, así como para elementos específicos como un juego de ollas para cocinar, manteles, tacho de basura en el baño, etc.


Adicionalmente, un factor muy importante y muchas veces descuidado por parte de los propietarios, es la decoración. Las personas que alquilan por Airbnb no solo esperan un lugar para poder dormir, esperan un lugar que verdaderamente se sienta como un hogar. Teniendo en cuenta esto, elementos como cuadros, libros, adornos y detalles que hagan de la propiedad un espacio acogedor, con identidad, son especialmente importantes.

A modo de referencia les compartimos fotos de propiedades que desde Hoster gestionamos en Montevideo, este es el nivel esperado por los huéspedes.


Apartamento de 1 cuarto en Cordón. Puede acceder a la publicación en Airbnb en donde va a encontrar todos los detalles del anuncio y fotos: link


Apartamento de 1 cuarto en Buceo. Puede acceder a la publicación en Airbnb en donde va a encontrar todos los detalles del anuncio y fotos: link


Duplex de 2 cuartos en Pocitos. Puede acceder a la publicación en Airbnb en donde va a encontrar todos los detalles del anuncio y fotos: link


Apartamento de 1 cuarto en Malvín. Puede acceder a la publicación en Airbnb en donde va a encontrar todos los detalles del anuncio y fotos: link


En cuanto a servicios, contar con buen Wifi es casi tan importante como contar con servicio de agua por cañería, es decir, es absolutamente imprescindible. Uno de los tipos de huéspedes más relevantes que elige hospedarse por Airbnb son los que vienen a Montevideo por asuntos de trabajo y en los tiempos que corren, en donde el home office manda, buena conectividad y servicio de internet, es clave.


Un servicio que en otra época era relevante pero ya no lo es, es la TV Cable. En la actualidad los huéspedes prefieren ver contenidos por internet: por Youtube o Netflix, por lo que contar con una TV Smart es un plus muy positivo.


Valores de Alquiler

Evidentemente, el valor por noche de alquiler de cada propiedad varía de una a otra, según: la ubicación del inmueble, las característica del mismo, la manera en que está amoblado y decorado, las fotos con las que es publicado en Airbnb, las reviews con las que cuenta dentro de la plataforma, el momento del año, entre otras muchas variables que definen el precio de alquiler; pero, a modo de referencia, compartimos aquí ciertos rangos de valores de alquiler por noche, a Julio de 2021, que una propiedad como las que compartimos anteriormente, con una buena gestión para con los huéspedes, puede esperar tener con alta tasa de ocupación.


Monoambiente/estudio: entre USD 25 y USD 40 por noche, la mayoría de las propiedades.

Propiedades de 1 cuarto: entre USD 35 y USD 55 por noche, la mayoría de las propiedades.

Propiedades de 2 cuartos: entre USD 40 y USD 65 por noche, la mayoría de las propiedades.


Estos valores no son más que una referencia, claro está que cada propiedad debe ser analizada de manera individual ya que una propiedad de 1 cuarto puede ser alquilada a USD 70 la noche si las variables antes descritas lo justifican; o una propiedad de 2 cuartos a USD 30 si las variables antes descritas lo justifican.


Un punto relevante a conocer es que en pos de incentivar los alquileres de mayor duración, más de un mes de estadía, Airbnb da la posibilidad a los anfitriones de ofrecer un descuento. Generalmente los propietarios establecen un descuento mensual de entre 15% y 25% para alquileres de más de 30 días.


Destacar que los precios no son algo fijo inamovible, estos evolucionan con el tiempo en base a muchas variables, entre ellas el contexto internacional. A modo de ejemplo: previo a marzo del 2020 los valores de alquiler por noche eran unos, en abril del 2020 fueron mínimos históricos, actualmente son los mencionados, y cuando Uruguay abra los fronteras y el mundo retome su dinámica pre-pandemia, o al menos una más parecida a ella, serán otros, que la lógica indica, mayores a los actuales.


A continuación les compartimos una nota de nuestro Blog en donde abordamos el tema precios en profundidad, nota: “Definiendo los precios de alquiler por noche en Airbnb”.


Costos

En los alquileres temporales por Airbnb, los propietarios del inmueble son los responsables de abonar los servicios: Gastos Comunes/OSE, UTE, Wifi, TV Cable, en el caso de tener, Gas, Impuestos, etc.


En el caso de UTE, al ser un valor que puede ser muy variable y que depende del comportamiento de consumo del inquilino, lo que se suele hacer es fijar un consumo tope, $2.000 mensual, por ejemplo, y si el inquilino consume más que ese monto, abona la diferencia.

Conclusiones

Luego de esta nota, complementando con la primera que realizamos respecto a alquileres temporales en Montevideo, esperamos haber arrojado luz suficiente al tema, de manera tal que un propietario pueda tener los insumos necesarios para analizar y evaluar la alternativa de rentabilizar su propiedad bajo este modelo de alquiler, de manera clara. A futuro, y pesando ahora en términos mundiales, no solo en Montevideo, desde Hoster creemos que esta modalidad de alquiler irá cobrando fuerza con el tiempo y será cada vez más demandada, ya que no es solo una herramientas para turistas como algunos todavía creen, es una alternativa para personas que prefieren tener mayores libertades de movimiento, al menos por cierto tiempo de su vida, y en esa línea creemos que la pandemia que nos ha tocado vivir, ha hecho mella. La globalización es un hecho y el home office creemos es algo que ha llegado para quedarse, abriéndole la puerta a la libertad de movimiento, a la posibilidad de trabajar desde cualquier lugar del mundo y con ello a los alquileres temporales. Desde Hoster brindamos un servicio integral a propietarios de inmuebles amoblados de Montevideo, Punta del Este y La Barra, que quieren rentabilizar su propiedad alquilándola por Airbnb, pero sin tener que ocuparse de absolutamente nada. Nosotros tomamos todas las responsabilidades asociadas a dicho proceso, desde la toma de fotografías profesionales del inmueble para su publicación en Airbnb, hasta la limpieza del inmueble luego de cada alquiler.


Si estás interesado en conocer más sobre nuestro servicio, no dudes en ponerte en contacto con nosotros: link, con mucho gusto te contaremos más sobre que esperar del mismo.


También podes leer que opinan algunos de los propietarios que confían en Hoster para la gestión de su propiedad, así como que opinan los huéspedes a los que hemos recibido: link.

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